WEG Recht-aus der Hausverwalterpraxis

 

Neben der neuen WEG Reform 2020 gab es zahlreiche Veränderungen im WEG Recht. Die wichtigsten Hinweise haben wir Ihnen zusammengestellt und werden laufend fortgeführt. Wir weisen Sie darauf hin, dass es sich hier keinesfalls um eine Rechtsberatung handelt. Wenden Sie sich hierfür bitte an entsprechende Fachanwälte.

 

Wohnungsverkauf, Eigentümerwechsel
 
Für den Verwalter ist es nichts besonderes, für die Eigentümer jedoch oftmals ein ganz besonderer Vorgang; der Verkauf der Eigentumswohnung.Im Zusammenhang mit dem Verkauf einer Wohnung oder Teileigentums haben Verkäufer und Käufer vieles zu bewerkstelligen. Ausschreibungen, Verkaufsverhandlungen, Besichtigungsterminen, Notar- und Übergabetermin, Umschreibung von Mietverträgen etc. Doch was bedeutet das für die Jahresrechnung und die laufenden Hausgeldzahlungen? Diese Frage kommt oft erst auf, wenn die Übergabe der Einheit oder die Jahresabrechnung ansteht. Hier kommt es immer wieder zu Missverständnissen und Überraschungen.

 

  • Die WEG-Abrechnung ist eine Jahresabrechnung. Der WEG-Verwalter ist nicht berechtigt, eine Zwischenabrechnung zu erstellen. Tut er es trotzdem,  riskiert er die Anfechtbarkeit der gesamten Jahresabrechnung der WEG.
  • Die Jahresabrechnung ist, ebenso wie die Einladung zur Eigentümerversammlung, immer dem aktuell im Grundbuch eingetragenen Eigentümer zuzustellen. Der ausgeschiedene Eigentümer hat keinen Anspruch auf die Abrechnung oder die Teilnahme an der Eigentümerversammlung nach der Eigentumsumschreibung. Der ausscheidende Eigentümer kann dem Erweber aber Vollmacht zur Teilnahme an Eigentümerversammlungen erteilen.
  • Guthaben und Nachzahlungen sind immer mit dem Eigentümer abzurechnen, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung grundbuchrechtlichlich eingetragener Eigentümer ist. Dies gilt sogar für Abrechnungen über frühere Zeiträume, in denen der neue Eigentümer noch gar kein Eigentümer war. Hat im laufenden Abrechnungsjahr ein Eigentümerwechsel stattgefunden, hat dieser Umstand keinen Einfluss auf die Abrechnung. Diese ist immer objektbezogen und nicht personenbezogen.
  • Die Kostenaufteilung ist im Notarvertrag meistens nach Besitzzeiten zwischen Käufer und Verkäufer geregelt. Diese Vereinbarung tangiert jedoch keinesfalls die WEG, weil mit dieser kein Notarvertrag geschlossen wurde.
  • Hausgeldzahlungen sind also so lange vom ausscheidenden Eigentümer zu leisten, bis die Eigentumsumschreibung (Auflassung) im Grundbuch erfolgt ist. Gleiches gilt für Gutschrifen und Nachzahlungen (Abrechnungsspitzen) der beschlossnen Vorjahre.

Eigentümerversammlungen und Wohngeldzahlungen in Coronazeiten Stand 03.2021

 

Eigentümerversammlungen können (bei Notwendigkeit) nach § 1 Abs. 1 b Nr. 1 Corona VO durchgeführt werden, wenn die maximale Personenzahl von 100 Personen eingehalten wird (vgl. § 10 Abs. 3 Ziff. 2 Corona-VO). Die aktuelle Corona-VO wurde in diesem Punkt nicht geändert. Eine Durchführung ist aber nur unter erschwerten Bedingungen möglich, da zahlreiche Auflagen nach den §§ 4-8 Corona VO zu beachten sind. Zudem werden sich nur schwer geeignete (große) Räume finden lassen, da derzeit noch sämtliche Restaurants und Gaststätten geschlossen sind. Je nach Landkreis können zusätzlich nächtliche Ausgangssperren ab 21:00 Uhr zu beachten sein.
Dies bedeutet: wer aktuell eine (notwendige) Eigentümerversammlung abhalten will, hat die Hygieneanforderungen nach § 4 einzuhalten, ein Hygienekonzept nach Maßgabe von § 5 zu erstellen und eine Datenverarbeitung nach § 6 durchzuführen. Außerdem gilt ein Zutritts- und Teilnahmeverbot nach § 7, wenn Kontakt zu einer infizierten Person bestand bzw. keine Mund-Nasen-Bedeckung getragen wird.
Die Landesregierung bittet in ihren aktuellen Auslegungshinweisen (FAQ) zur Corona-VO dringend darum, die Notwendigkeit der Durchführung einer solchen Veranstaltung kritisch zu prüfen. Wörtlich heißt es hierzu in den aktuellen Corona-FAQ:

 

„Sonstige Veranstaltungen wären beispielsweise Vereinsfeste, Straßenfeste, Mitglieder-versammlungen, Eigentümerversammlungen. Dient diese Veranstaltung der Unterhaltung, ist sie nicht erlaubt. Eigentümerversammlungen, Elternabende oder Vereinssitzungen können also im Gegensatz zum Straßenfest stattfinden. Hierbei ist jedoch kritisch zu prüfen, ob diese Versammlung nicht verschoben oder virtuell durchgeführt werden kann. Falls dies nicht möglich ist, gilt es den Infektionsschutz und die AHA+L-Regeln unbedingt einzuhalten.“

 

Allerdings gibt es wie in fast allen Bereichen unterschiedliche Rechtsauffassungen der Ordnungsämter. Wir werden bis auf Weiteres auf Eigentümerversammlungen verzichten, die nicht unbdingt notwendig sind. Leider hat auch der Gesetzgeber es versäumt, eine vernünftige Regelung zu möglichen Onlineversammlungen zu schaffen. Eine Präsenzversammlung wäre erforderlich um in dieser darüber abzustimmen, ob weitere Teilnehmer online zugeschaltet werden können. Es wäre allerdings möglich eine "Vollmachtversammlung" durchzuführen. Hierfür erteilen die Eigentümer z.B. dem Verwalter oder einem Miteigentümer eine Vollmacht, mit entsprechenden schriftlichen Weisungen im Sinne jedes Eigentümers abzustimmen.

 

Da nur „notwendige“ Versammlungen zulässig sind, muss es einen triftigen Grund für die Durchführung geben. So z.B. eine dringend erforderliche Sanierung oder die Abwendung von Rechtsnachteilen wegen eines drohenden Fristablaufs. Steht lediglich eine „normale“ Eigentümerversammlung (Beschluss der Jahresabrechnung etc.) an, die ohne Weiteres noch zu einem späteren Zeitpunkt des Jahres durchgeführt werden kann, liegt u.E. keine „Notwendigkeit“ i.S.d. § 10 Abs. 2 Nr. 1 Corona-VO vor.

 

Wohngeldzahlungen (Hausgelder) sind weiterhin zu entrichten. Der aktuell beschlossene und gültige Wirtschaftsplan gilt (vorübergehend falls ohne Fortgeltungsbeschluss) so lange bis ein neuer Wirtschaftsplan beschlossen wird. Außerdem bleibt der zuletzt bestellte Verwalter bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung einen neuen Verwalters im Amt.

 

 

Das neue Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz WEMoG

 

Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz WEMoG ist zum 01.12.2020 in Kraft getreten und modernisiert tatsächlich die Eigentümerversammlung

Die Zeiten, in der einzelne Eigentümer über Jahre wichtige Vorhaben blockieren konnten, sind nun endlich vorbei!
 

Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung

 
Alte Regelung:
Die Versammlung ist nur Beschlussfähig, wenn die anwesenden Eigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten. Andernfalls musste eine Wiederholungsversammlung einberufen werden, die stets beschlussfähig war.
Neue Regelung:
Jede Versammlung ist automatisch beschlussfähig!
Unabhängig davon, wie viele Wohnungseigentümer anwesend oder vertreten beziehungsweise online zugeschaltet sind!
 
Umlaufbeschluss
 
Alte Regelung:
Ein Umlaufbeschluss (ohne Versammlung) konnten nur in Schriftform erfolgen. Außerdem kam ein Umlaufbeschluss nur zustande, wenn ALLE Eigentümer ihre Zustimmung erteilt haben.
Neue Regelung
Ein Umlaufbeschluss kann jetzt auch in Textform (z. B. per Email) gefasst werden. Darüber hinaus kann die Eigentümerversammlung jetzt beschließen, dass über einen konkreten Beschlussgegenstand im Umlaufverfahren mit einfacher Mehrheit entschieden werden kann.
 
Beispiel: Die Eigentümer fassen in der Versammlung einen Beschluss über die Durchführung einer Erhaltungsmaßnahme. Es ist noch nicht klar, an wen der Auftrag erteilt werden soll. Hier können die Eigentümer beschließen, dass hierüber  konkreter Beschlussgegenstand) im Umlaufverfahren mit Mehrheit entschieden wird. Ansonsten bleibt es beim Grundprinzip der Allstimmigkeit im Umlaufverfahren.
 
Einladungsfrist
 
Alte Regelung
Die Einladungsfrist betrug 2 Wochen
Neue Regelung
Die Einladungsfrist beträgt jetzt 3 Wochen und kann wie bisher auch in Textform (z.b. E-Mail) erfolgen.

 

Quelle: Auszüge Haus & Grund Freiburg und eigene Recherechen.

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